Stockholms ”bostadsbubbla”

Den ständigt aktuella bostadsmarknaden i Stockholm har på senare tid debatterats friskt. Titt som tätt har diskussionen kretsat kring om vi är i en bostadbubbla som när som helst kommer att spricka. Tillåt mig att tvivla. Om vi nu verkligen talar om en bubbla så kräver detta att spekulation sker på bostadsmarknaden, detta sker så vitt jag vet inte. Men varför stiger priserna hela tiden? Den globala finanskrisen minskade endast temporärt de stegrande bostadspriserna och nu stiger de igen. Svaret är att Stockholms bostadsmarknad är sjuk och prisdopad, men den består inte av luft och spekulation så som i en bostadsbubbla. Följande argument anför jag till försvar för de obehagliga och kontinuerliga prisökningen utan uppenbart slutdatum:

  • Inflyttningen till Stockholm är hög och bedöms heller inte minska signifikant på överskådlig tid.
  • Våran (Sveriges) stabila ekonomi, ökande levnadsstandard och framför allt ökade inkomster i Stockholms innerstad ger en solid grund för manisk budgivning.
  • Vi belånar inte bostaden till konsumtion vilket indikerar att låntagarna tänker på den personliga skuldsättningen och borgar för att Svensson kan klara av räntehöjningar.
  • Om vi genom någon form av exogen chock (t.ex. oljeprisexplosion utlöst av t.ex. en demokratisk revolt i Saudiarabien) skulle uppleva stegrande arbetslöshet och/eller räntor så kan inte botten gå ur våran bostadsmarknad så som i USA eftersom att vi helt enkelt inte kan lämna nycklarna på bordet och promenera iväg helt skuldfria. Detta var fallet i USA vilket skapade en veritabel utbudschock av bostäder vilket självklart fick priserna att störtdyka.
  • Trycket på bostadsrätter är permanent konstgjort högt pga. hyresregleringen.
  • Bostadsbyggandet är för lågt pga. otillräcklig bostadspolitisk vilja och mod (läs t.ex. punkten ovan).

Den övergripande grundläggande nationalekonomiska analysen är att utbudet är långt mycket mindre än efterfrågan och jag ser inte några kanaler för vilket ett prisras ska kunna verka genom. Bostadpriserna kan dock mycket väl plana ut över överskådlig tid (vilket jag hoppas), jag kan tänka mig att de t.o.m. kan komma att sjunka med ca 5-10 % (gissningsvis). Det enda jag tror kan ordentligt rubba priserna nedåt  är som sagt en exogen chock av något slag men det skulle inte få luften att gå ur totalt som vid en bubbla, troligtvis så skulle endast efterfrågan sjunka närmar mot utbudet i maklig takt då det inte finns grund för panik på bostadsmarknaden. Men den välsignade jämvikten når vi aldrig så länge hyresregleringen står kvar.

Utmana mig gärna, ge förslag på mekanismer som jag missat eller scenarion som jag förbisett

11 reaktion på “Stockholms ”bostadsbubbla”

  1. tobbo

    Jag tror många håller med dig, men det är för politiskt impopulärt att driva sund bostadspolitik. Vissa Centerpartister är sanningsägare, men kanske mest för att de är små och inte har något att förlora. Skulle C bli över 20% i Stockholm är det nog troligt att de inte vågar vara lika kaxiga. Tyvärr.

    De som saknar bostad borde ha intresse att organisera sig, men det enda som finns(?) är socialistiska jagvillhabostad.nu. Där finns knappast lösningen.

  2. Daniel

    I just find it very funny that in any bubble everyone is using all sorts of rationalizations to deny the obvious fact that prices should always follow a close correlation to the price index. Which obviously is not the case here.

    I come from Spain and I have seen this story before. All the experts solemnly saying ”no, we have no bubble, we are different. Our economy is solid, people buy because they can”. And yes, I know the economy of Spain is crap compared to that of Sweden… but the fact is prices are way too high for the average swedish income and those who bought in the last four years or so will find themselves in negative equity because their apartment prices don’t cover the amount of debt they have.

    Don’t fool yourselves. A few months ago we went through the turning point. Prices have gone at least 5% down now… and soon we will have a lot more experts saying ”prices won’t go down anymore, we have reached bottom now”. And some extremely unwise ”middle class with aspirations” couples will go and buy in the Bull Trap phase…. just before the real correction starts and we see discounts over 30% from peak prices.

    I´ve seen it all before. Bubbles are something quite well studied, and this is no exception.

    My advice? DO NOT BUY or you will loose at least 30% of your ”investment”.

    BTW, if you do not believe what I say just check out the very orthodox The Economist and a revealing graphic of how a housing bubble looks like in USA, Ireland, Spain or Sweden:

    http://www.economist.com/blogs/freeexchange/2010/10/global_house_prices

  3. Joakim Inläggsförfattare

    I think this is a matter of semantics, I will only refer to a housing bubble if it is driven by speculation. And yes prices are going down as I guessed in the middle of February according to available statistics the prices in Stockholm has dropped about 3 % since February (http://www.maklarstatistik.se/maeklarstatistik/kommun.aspx?Main=Hela%20riket&LK=9999&Months=6&Extra1=8888&Extra2=8888&Typ=Boratter&Ant=17156). But a bubble would be characterized by a sharp drop not a soft convergence to equilibrium. Since the contraction will be slow it will not be as harmful as a bursted bubble (i.e. no panic). We do agree about the market is overpriced I’m just saying that it is not based on speculation and irresponsible loaning.

  4. Daniel

    Hi Joakim

    I agree that the peculiar characteristics (or abnormalities should I say) of the swedish housing market makes this whole issue very different to Spain, where a lot of dirty money was washed in property acquisitions. But I totally disagree with you that a bubble is a bubble only if it deflates with a sudden and sharp model. Look at Japan, they had the mother of all housing bubbles… and it took them almost 2 decades of constant price corrections at a terrible cost to their economy.

    My hunch after 12 years trying to decipher the mutant housing market in Stockholm is that we are clearly on the verge of a liberalization. We are already witnessing the trend of hyresrätt to Bostadsrättförening, but I think that very soon we will see a much more permissive law towards andra hand.

    I just find it ridiculous that there are so many apartments out of the market in Sthml when there is such a demand. And it is also a joke that you can find första hand contracts just by Strandvägen for 4500sek, whereas a crap apartment in a suburb costs twice as much. This is not a market, this is the No-Market.

    Appart from that, I just feel sorry for the not-so-bright people in their mid-twenties that bought an apartment in the last 2-3 years in Stockholm. They will be the neo-slaves. Just like the folks that bought houses in the outskirts of Barcelona that have gone 40% down in price since the turning point of 2007.

  5. Joakim Inläggsförfattare

    Well as Joen commented earlier: ”Pyspunka” might be the proper (swedish) term. Once again huge loans hasn’t been conducted based on speculation but yes some people might see their house value diminish to 100 % of their mortage. Yes hopefully we will see a liberalization of our housing market and given that prominent researchers in the housing market proposes laxer rules concerning the ”andra hands”-market it can be just at our door step.

  6. Johan

    Tobbo: Tycker det är trångsynt, populistiskt, ytligt som bara den att säga att en sida som ”jagvillhabostad.nu” inte är lösningen. Gör nåt själv då! Du verkar helt socialistiskt förblindad, sovjetiskt lamslagen av mankraft liksom alla andra som frågar: ”Varför är det ingen son gör nåt?”. Att starta ett företag för att göra saker bättre är tydligen bara bra om den som driver det kallar sig för ”entreprenör” och gillar att bära attachéväska. En produktiv människa tänker mest på sin produktion, sina karaktärsdrag kommer alltid i andra hand. Man kan alltid vara emot socialism, men om man anser att ”jagvillhabostad.nu” vill ha ett Kaliningrad 2, befinner man sig själv på en politiskt insiktsmognad som med mera hör hemma i gamla Sovjet. ”jagvillhabostad” är inte lösningen, men det är det bästa vi har ännu.

  7. Rene Malmgren

    Jag tror att din analys av läget är helt rätt. Om inte det sker en politisk förändring i Sverige på hur man ser på bostaden och dess byggande och säljande. Men jag skulle inte utesluta att så faktiskt kan bli fallet. Det finns ett antal fullt möjliga politiska beslut som skulle kunna resultera i en åtminstone sjunkande bostadsmarknad. En av dem är att man inför det Amerikanska systemet där man inte tillåter folk att skuldsatta sig, utan låter banken ta smällen. En annan och minst lika önskvärd reform är att man rensar upp den mycket korrumperade byggmarknaden, genom exempelvis en avreglering.

  8. Joakim Inläggsförfattare

    En starkt bidragande faktor till USA:s total bostadskollaps var just det faktumet att låntagare kunde lämna nyckeln på bordet och promenera iväg skuldfria och låta banken ta smällen och i förlängningen alla skattebetalare. Med andra ord, inte en speciellt stabil idé rent makroekonomiskt.

  9. tobias

    @Johan. Jagvillhabostad är emot marknadshyror. Om man är emot marknadsekonomi är man socialist enligt mig. Deras lösningar är att politiker ska ta våra skattepengar och ”lösa” problemet, men människor kan själva lösa problemet om politiker bara slutade med att sätta käppar i hjulet.

    Gör nåt själv då? Ja, jag verkar för marknadshyror och en mindre artificiell bostadsmarknad. Jag tror det är en bra lösning.

    Jagvillhabostad förstör mer än de löser.

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Följande HTML-taggar och attribut är tillåtna: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>